| 一起房屋买卖合同纠纷案始未——一房两卖，法律岂容规避 |
| 发表时间：2012-05-17 10:01:44 信息类型：精选案例 |
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“本合同鉴证后生效”，这是不少房地产开发商在他们使用的格式合同中都写有的一项条款，许多购房者在签订合同时对此一般也不会特别注意。然而，正是这短短的一句话，却让河南省开封市居民杨瑞霞流离失所，历尽艰难，眼看着开发商将合同已经到期、应该交付给她的房屋又转卖他人……
一、郊外的窝棚
开封市西郊护城大堤内，一个吕庄的小村子。
2002年8月，在这个村庄附近的一片荒地上，出现了一个用木棍和旧塑料布搭建的简窝棚。窝棚大约有八九平方米，里面放着一张木床和锅、碗等餐具，显得满满当当。遇到风雨天气，窝棚四处哗哗作响，摇摇欲坠，好象随时都有可能被一阵大风吹走似的。
在此居住的并非这个村庄的村民，也不是从他乡逃难而来的“盲流”，而是开封市国际服装厂下岗职工杨瑞霞一家三口。
杨瑞霞家原来在开封市板桥街租房居住。她的丈夫会理发手艺，她下岗后，一家人靠开小理发店维持生活。几年来，因房租太高或者生意不好等原因，他们东奔西走，先后挪过好几个地方。没有房子开店，挣的钱一大半都交了房租，一直是他们的一大心病。
杨瑞霞一家省吃俭用，积攒下3万元多块钱，准备再筹借一部分，买一间门面房，用于开店和居住。经过多方考察，他们最后选定了开封市荣勋业有限公司开发的一处房屋。
2001年12月1日，杨瑞霞与荣勋公司签订一份购房合同。双方在合同中约定：房屋面积52．704平方米,总价款为12807元；合同签订当日，杨瑞霞付购房款87807元，余款4万元于交房之日一次性交付；荣勋公司于2001年5月31日前将所售房屋按合同所订质量交付杨瑞霞使用。
合同签订后，杨瑞霞依合同支付购房款87807元，并积极筹集其余房款，准备等开发商交房时一次付清。
几个月的时间转眼过去了。合同约定的期限已到，荣勋公司却迟迟没有交房。杨瑞霞和丈夫到荣勋公司催要，对方解释说房子还没完工，让他们再一段时间。然而，这一等就是一年多。
杨瑞霞多次催要，荣勋公司仍以种种理由拒不交房。根据双方的合同约定，荣勋公司如果不能按合同约定期限及质量等级交付房屋，应按购房款总额每日0.04%向对方支付违约金。杨瑞霞通过咨询，决定拿起法律武器，维护自己的合法权益。
2002年7月5日，杨瑞霞向开封市郊区人民法院提起诉讼，请求法院判令被告履行交房义务，并承担违约责任。
由于未能按时得到房屋，杨瑞霞开理发店的计划被搁置，加上打官司要交律师代理费，预交诉讼费，日子变得更加艰难。为了省下钱来打官司和支付下余房款，他们只好退掉原来租住的房子，来到郊外被荒弃的空地上搭建窝棚栖身。
二、合同的纷争
2002年9月10日，法院作出判决：驳回杨瑞霞的诉讼请求。
法院这样判决的理由是：原、被告签订的商品房屋买卖合同系附条件生效合同。双方未按照合同约定及时去鉴证机关进行鉴证，导致该合同未生效，均有过错。被告收取原告购房款行为不当，应予返还，并按同期银行的贷款利率向原告支付利息。
杨瑞霞对一审判决不服，向开封市中级人民法院提起上诉。
2002年12月4日，开封中院公开开庭对此案进行审理。庭审调查首先围绕“双方是不是更换过合同”这一争议焦点展开。
关于“更换合同”的经过，杨瑞霞的陈述如下：2001年5月31日合同到期后，荣勋公司没有交房。又过了一两个月，荣勋公司通知杨瑞霞，原合同不能办房产证，让他们换新合同，否则后果自负。杨瑞霞并未多想，就把原合同交由荣勋公司收回，更换了新合同。这样一来，2000年12月1日双方签订的原合同中“双方签字生效”，就变成了新合同中的“本合同鉴证后生效”。
荣勋公司对“更换合同”一事不予承认。
杨瑞霞的证人出庭作证，所述事实经过与杨瑞霞所述基本一致。所不同的是：当荣勋公司的售楼员拿出预先填好的新合同让两名证人签字时，他们怀疑其中有诈，仔细看了新合同，结果发现原合同中的“签字生效”变成了“鉴证生效”。于是，他们问鉴证费用谁出，售楼员说购房人出钱。他们不同意，最后才没有换合同。
杨瑞霞还向法庭提交了同一幢楼在她前后签订的三份合同，上面约定“双方签字生效”。
荣勋公司也向法庭一份同期签订的合同，上面写的则是“本合同经鉴证后生效。”
杨瑞霞认为：荣勋公司的说法明显是假的，证人和其他购房人的合同都可以证实更换合同的事实，而且事情发生在迟延交房之后。荣勋公司这样做的原因：一是房子升值了，可以高价卖出。二是按合同晚交房要承担每日万分之五的违约金。荣勋公司让我再交4万元，我提出应扣除出他们应付的违约金。他们为逃避违约责任，就采取欺骗手段，更换格式合同。我不懂什么是鉴证，到哪里鉴证、怎样鉴证、鉴证和签字生效的区别，合同上也没有约定什么时间鉴证。他们既不解释合同鉴证生效的内容，也不通知我去鉴证，又未提供鉴证材料，根本无法鉴证。然后，他们再以合同未鉴证为由，说合同无效，以此来掩盖他们违约的事实，逃避法律责任。
荣勋公司答辩称：我们使用的合同文本是开封市工商行政管理局制、河南省工商行政管理局监制的，本市所有开发商必须使用。双方签订的合同是双方的真实意思表示，所附条件成就时，合同才能成立。在一审时，法院进行调解。我方曾明确告诉原告处理未生效合同的方法：如果达成合意，现在到工商部门办理鉴证手续，你将可能得不到起诉时的违约金，但你能得到房屋。根据法律规定，在第一审开庭审理时，如果所附条件成就时，仍按生效合同处理。这是附条件民事行为生效的最后期限。但是，我方的提议遭到了对方拒绝，所以合同并未生效。
法院经审理查明：双方争议的房屋，荣勋公司已于2002年11月28日与他人签订合同，以每平方米2400元的价格出售，合同总金额为134970元。房款当日付清，房屋当日交付，并于2003年2月24日到工商机关办理了鉴证，但未办理产权证。
开封中院审判委员讨论认为：本案双方当事人签订的合同系格式合同。合同约定“鉴证后生效”，系附条件生效合同，但荣勋公司在合同签订后已收取杨瑞霞的购房款，系双方对购房合同附条件生效条款的放弃，该合同为有效合同。荣勋公司未按照合同约定期限向杨瑞霞交付房屋，应按合同规定承担违约责任。荣勋公司虽将该房又售给他人，但未办理产权证，根据公平原则，荣勋公司仍应按照与杨瑞霞签订的合同将该房交付杨瑞霞。
2003年3月3日，法院作出终审判决：（一）荣勋公司与杨瑞霞签订的合同系有效合同，双方应继续履行；（二）荣勋公司按照合同约定将房屋交付给杨瑞霞，同时杨瑞霞向荣勋公司支付下余4万元房款；（三）荣勋公司将房屋交付杨瑞霞时，支付违约金（自2001年6月1日起至房屋交付之日止，以购房款总额127807元、每日按0.04%计算）。
三、法律的疑问
本案涉及以下法律问题：
1、鉴证是不是认定房屋买卖合同有效的必要条件？
鉴证，顾顾明思义就是鉴定、证明，其行为主体是对合同具有管理职能的行为机关。在已废止的《经济合同法》等法律中，法律明确授权工商行政部门为合同管理机关，对重大经济合同进行鉴证是法定程序。《合同法》实施以后，工商部门对合同进行鉴证已不是法定程序，但当事人仍可以作此约定。从现实情况来看，根据一些地方的规定，预购商品房，如果未到工商部门办理鉴证手续，申请登记备案，房屋交易管理部门不办理产权产籍手续。这是行政机关行使合同管理的一种措施，但不是法院认定合同是否有效的必要条件。2003年3月24日，最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。其中，第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”这一司法解释就是依照《合同法》的规定、充分尊重双方当事人的意思表示而做出的，目的在于区分司法审判权与行政管理权的不同职能，正确行使审判权。本案中，尽管双方约定“合同鉴证后生效”，但杨瑞霞已履行合同规定的交款义务，荣勋公司接收了购房款，合同已实际履行，显然应属有效合同。由于法院审理此案时，最高法院的司法解释尚未出台，没有明确的法律规定，所以当时难免存在认识上的分歧。
2、对“一房两买”应如何处理？
荣勋公司签订合同后未按时交房，后又将争议房屋已经卖给第三人，此行为属于人们通常所说“一房两买”。对此情况应如何处理，法院在讨论此案时，存在不同意见。有人认为，荣勋公司除退还房款外，还按照合同约定的比例，支付违约金。但是，如果仅判决荣勋公司支付违约金，只有6000多元，与第二次卖房的收入相比，他们仍然赚钱，有空子可钻。有人认为，荣勋公司违约应承担赔偿责任，赔偿损失不应只是违约金部分，如果杨瑞霞在同地段再次买房，比这次买房金支付的款也应是损失。因此，违约金能弥补损失时，可以按违约金，否则，就考虑实际损失。还有人认为，荣勋公司将双争议的房屋高价转卖他人，有欺诈行为，应适用《消费者权益保护法》第49条，给予杨瑞霞双倍赔偿。在司法解释出台之前，以上几种意见可以说都从不同角度比较正确的理解了立法的精神。从2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对此已作出明确规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，荣勋公司虽然在与杨瑞霞签订合同后，又将该房屋转卖他人，但由于还未办理房产证，买卖合同仍可以实现，所以应判令其继续履行合同，交付房屋，并承担违约责任。如果后一个卖房者已办证，就应判令解除合同，由荣勋公司返还购房款，承担违约责任，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
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