房贷政策变化致违约判免责

房产调控新政不断，“因银行首付提高物理支付”成购房合同违约主因。房产调控是否属购房纠纷中的“不可抗力”？近日，广州房产调控购房纠纷第一案终审宣判，广州中院认为房贷政策变化并非“不可抗力”，但房贷政策调整不属于买卖双方可以预见的情形，故因此而造成的迟延付款行为，当事人可免除违约责任。

2010年8月，广州市民赵先生签订购房合同，将从化某房以总价65万元卖给白先生。签约当日，白先生付定金6万元及首期购房款20万元。按约定，余款39万元由白先生公积金贷款，贷款银行于2010年11月20日前划入赵先生指定账户。后赵先生、白先生及中介三方向建行从化支行申请抵押贷款。当年9月16日，该支行向赵先生出具个人住房贷款意向书。同年10月9日，白先生办好房地产权证，同年10月12日白先生将房产证交给建行办理抵押登记手续，同年10月28日已办好他项权证。

正常情况下，他项权证办妥后三日内建行就会发放贷款。但2010年11月3日，国家全面叫停第三套住房公积金贷款，加之建行年底信贷规模压缩，从化建行个人信贷业务全面停止。直至同年12月初才部分开放，白先生的个人贷业务亦因此停止，直至同年12月1日才将39万元发放给赵先生，晚于合同约定十日。

赵先生称，白先生晚于十天付清余款，而且不愿以现金支付，违反双方合同，请求判令没收保证金6万元，白先生补齐购房余款6万元，并支付逾期付款违约金6500元。广州中院近日终审宣判，因银行政策调整致付款延迟，白先生可免除违约责任。

房产调控新政下，房屋买卖合同如何解除或变更，法官建议：

1、         双方协商一致解除合同，或者对房屋买卖合同的条款进行变更的，双方互不承担责任。

2、         买受人可向法院或仲裁机构申请变更合同。因情势变更致使合同履行显失公平，双方不能协商一致时，买受人可通过向人们法院或仲裁机构申请，请求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消除显失公平现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，以使合同目的得以实现。

3、         买受人以发生情势变更为由解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。如买受人以情势变更为由向法院或仲裁机构申请解除合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失，如房价降低造成的损失。

4、         房屋买卖合同因受调控政策的影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。